Interessantes Steuerliches zum Immobilienverkauf

meine Steuerberaterin-Tipp: Mag. Waltraud Gregor

Der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses kann teuer werden - dann nämlich, wenn der Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuert werden muss. Das kann bis zu 50 Prozent des Veräußerungsgewinns kosten.


Bericht von: e.schiff@lbg.at , www.lbg.at 

Grundsätzlich sind Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen. Bei Schenkung oder Erbschaft zählt als Anschaffungsdatum, wann der Geschenkgeber bzw. Erblasser die Immobilie erstmals entgeltlich erworben hat. Keine 10 Jahre warten müssen jedoch Verkäufer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz des Verkäufers dienten, und all jene, die ihr Haus selbst gebaut haben.

Schon nach zwei Jahren steuerfrei veräußern
Da der Hauptwohnsitz meist nicht zu Spekulationszwecken angeschafft wird, gewährt der Gesetzgeber diesbezüglich eine Fristverkürzung der sonst üblichen 10-Jahres-Frist auf zwei Jahre. Dies aber nur, wenn der Hauptwohnsitz in diesem Eigenheim/ Eigentumswohnung die zwei Jahre über auch durchgehend bestanden hat. Schon erfüllte Fristen des Vorgängers im Schenkungs- bzw. Erbschaftsfall werden angerechnet.
Diese Fristverkürzung wird aber nur gewährt, wenn
* das Eigenheim (Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen) bzw. die Eigentumswohnung mindestens zu 2/3 der Gesamtfläche auch den privaten Wohnzwecken dient, 
* im Inland liegt und
* auch tatsächlich als Hauptwohnsitz des Verkäufers gedient hat.
Dabei reicht die Meldebestätigung allein nicht aus. Zumeist werden zusätzliche Nachweise verlangt, dass diese Wohnung bzw. dieses Eigenheim auch tatsächlich während dieser zwei Jahre der Mittelpunkt der Lebensinteressen des Verkäufers war. Es ist beispielsweise ratsam, plausible Strom- oder Wasserverbrauchsabrechnungen als Beleg dafür aufzuheben, dass dort auch gewohnt wurde.
Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien fallen nicht unter diese Begünstigung. Ein nur vorübergehender Aufenthalt an einem anderen Wohnsitz ist jedoch möglich.

Achtung bei "verspätetem Einzug"
Vorsicht ist auch geboten, wenn der Hauptwohnsitz nicht gleich nach der Anschaffung begründet wird. Ist die Frist zwischen Kauf und dem Einziehen in die Wohnung zu lange bzw. kann der "verspätete" Einzug nicht mit zwischenzeitlichen Renovierungsarbeiten plausibel begründet werden, ist die Begünstigung dahin. Damit fallen auch Objekte, die ursprünglich vermietet wurden und erst später als Wohnsitz dienten, nicht unter die 2-Jahres-Regel.

Begünstigung auch für "Häuslbauer"
Begünstigt sind auch all jene, die ihr Haus selbst gebaut haben. Diese "Häuslbauer" müssen allfällige Differenzen zwischen den Anschaffungskosten ihres Hauses und dem Verkaufserlös für das Gebäude nie versteuern. Sie sind weder an eine Frist noch daran gebunden, dass sie darin gewohnt haben müssen. Dies soll vor allem jenen helfen, die mit viel persönlichem Arbeitseinsatz und Nachbarschaftshilfe gebaut haben, aber nach gravierenden Veränderungen im persönlichen Umfeld, das Haus bald wieder verkaufen müssen. Nach den allgemeinen Einkommensteuervorschriften müssten sie beim Verkauf eine Menge Einkommensteuer zahlen, da sie im Regelfall nur die Materialrechnungen als Beleg für die Anschaffungskosten haben. Damit würden sie beim Verkauf rein rechnerisch einen hohen Gewinn erzielen, weil die persönliche Arbeitsleistung und die des Nachbarn mangels Rechnung dabei nicht mitzählen.
Auch hier gibt es aber in der Praxis eine Menge Einschränkungen zu beachten.
So ist nur das Gebäude, und nicht Gewinne, die auf den Grundanteil entfallen, befreit. Selbst hergestellt ist nur, was nicht einfach zu einem Fixpreis gekauft wird, sondern als "Bauherr" - mit einem gewissen Kostenrisiko behaftet - ausgeführt wurde. Insbesondere beim Kauf von Fertigteilhäusern ist besonderes Augenmerk auf die Gesamt-Risikoverteilung zu legen. Unter Umständen können hier auch Käufer von Fertigteilhäusern zu Fixpreisen noch als "Bauherr" gelten.

Nur Ersterrichtung ist begünstigt
Auch liegt ein selbst hergestelltes Gebäude nur dann vor, wenn Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als "Hausbau" und nicht etwa als Haussanierung, Hausrenovierung oder "Zubau" anzusehen sind.
So wird beispielsweise bei einem Dachgeschoßausbau in einem bestehenden Zinshaus die Wohnung zwar erstmalig errichtet, ist aber dennoch nicht begünstigt, weil sie nicht selbständig als neues Objekt gilt, sondern innerhalb eines bestehenden Objekts quasi als Zubau eingebettet ist. Grundsätzlich umfasst die Befreiungsbestimmung damit nur die erstmalige Errichtung eines Objektes.
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